在宅勤務は定着する

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コロナによる人々のライフスタイルの主要な変化の一つが、在宅勤務の急速な拡大であることに異論はないだろう。これまでも、ICTの普及によりテレワークやテレワークによる在宅勤務が拡大する潜在性がたびたび指摘されながらも、現実には、一部の産業や企業を除いて企業社会全体での普及のペースは遅く、コロナ前の段階では、都心を中心に立地する自社のオフィスでの勤務がまだまだ主流であった。
それがコロナにより環境が大きく変わった。特に政府の緊急事態宣言の発動により、企業は好むと好まざるとに関わらず、多くの従業員に対してテレワークによる在宅勤務を実施せざるを得なくなった。即ち政府からの事実上の強制により、在宅勤務は一気に普及した。

問題は、この緊急事態宣言でもたらされた変化が、果たして一時的なものでコロナが収まれば再び元に戻るものなのか、それともコロナをカタリストとして構造変化が起きているととらえるべきものなのか、にある。
筆者の考えでは、後者である可能性が高い。世の中には、潜在的な変化が予見されながらもなかなか進まなかった事柄が、天災などをきっかけに一気に普及が進む事例は少なくない。テレワークや在宅勤務は、これまでのような会社のオフィスでの勤務の補完的な位置づけではなく、企業での主要な勤務形態の一つとして恒久的に普及が進む可能性が高いと考えられる。

オフィス床需要が低迷するリスク

選手村

もちろん現段階で在宅勤務のパフォーマンスが会社のオフィスでの勤務に100%匹敵するわけではない。通信環境の問題もあるし、自宅での育児等の私生活と在宅勤務の両立は誰にとっても容易なわけではない、という問題もある。

とはいえ、今回コロナによって企業は在宅勤務を強いられ、種々の問題はあるにせよ何とか業務を回すことは出来た。そうであるならば、もう後戻りは出来ない。企業は自社オフィスでの勤務と在宅勤務、および第3者が提供するシェアオフィスでの勤務を組み合わせた多様な勤務形態を認め、促進する方向に進むだろう。

このような勤務形態の多様化が進む結果として、本社や支社に従業員の数だけのオフィス床を確保する必要はない、との考えが浮かび上がる。在宅勤務やシェアオフィスでの勤務が主体の従業員には、本社や支社に専用のスペースを確保する必要はない。月に数回本社や支社に出社する際には、社員共用のフリーアドレスのスペースを使えばよいからだ。

結果として、企業社会全体としてみたオフィス床需要は伸び悩み、減少に移るリスクがある。

東京都の資料によれば、2018年1月1日現在の東京23区の事務所床面積(貸床と自社保有床の両方を含む)は9,366万m2。空室率はゼロに近いので、この数字がほぼオフィス需要とみてよいだろう。勤務形態の多様化により、仮に3%の床が削減されると仮定すると、80万坪強の大きな空室圧力が市場に生まれることになる。

コロナ対策として従業員相互の社会的距離を確保するため従業員一人当たりの床面積が増す結果、オフィス床需要はむしろ増えるとの見方もある。しかし都心の高い賃料水準で一人当たりの床面積を増やそうと思えば、売上が急成長している会社でない限り、スペースを確保すべき従業員の数を減らすしかない。

コロナ後の景気のV字回復は期待できず低迷が長引くとの見方がコンセンサスとなりつつある現状では、企業は主たる固定費である賃料の伸びを抑えたり削減する方向に進む可能性が高いと思われるため、今後1-2年でオフィス床需要が増え続けるシナリオの可能性は高くない。総じて、今後しばらくオフィスの空室率には上昇圧力が高まる一方、賃料には下落圧力が強るだろう

勝ち組のビルになるために

建設中
オフィス床需要全体に今後低迷のリスクがあるとはいえ、需要が際限なく減り続けるわけではない。いかにテレワークが普及しても、人と人との対面での直接のコミュニケーションの重要性は変わらない。また難易度の高いソフトウェアの開発といった在宅やシェアオフィスでは対応しきれない業務も多くある。そのためには働く場所としてのオフィスが必要であり、オフィス床の需要そのものがなくなることはない。

また、コロナ前の需要拡大の要因として、優秀な人材を獲得するために都心に立地するハイクオリティのオフィス床を確保する必要がある、との流れがあったが、これはコロナ後も続くだろう。ただし一方で、需要の総量は減り2023年に供給量は増えるということになれば、需給は緩みビル間のテナント獲得競争は一層激しくなることは間違いない。

その中でテナントから選ばれる賃料低下圧力の少ない勝ち組のビルと、テナントを確保するには賃料を下げ続けるしかない負け組のビル、勝ち組と負け組の間に位置する大多数のビルの3タイプに分かれると考えるのが現実的だろう。勝ち組のビルとしてテナントから選ばれるためには、まず立地だろう。在宅勤務が普及するとはいえ、すべてが在宅勤務になるわけではない。やはり交通利便性によって定まる立地というのは、不動産の基本だろう。

また、同業者、関連業者、異業種等との情報交換をするうえでも、郊外立地のビルには限界がある。そのうえで、最先端のICT技術との親和性の高いハイスペックのビルのクオリティが求められる。更には、従業員のための保育施設や健康管理機能の整備、あるいはESG対応等によりビルに付加価値が付け加えられれば競争力は更に高まる。

過去5-6年、ゆるやかな景気拡大と人手不足を背景とする人材獲得競争によりオフィス床需要は高目に維持され、ビル間の競合は緩和された状況が続いてきた。しかしコロナ後の景気の回復ペースの不透明感と、在宅勤務の普及によってもたらされる需要の構造変化により、ビル間のテナント獲得競争は再び激しくなる展開が予想される。

まとめ

コロナによる在宅勤務の拡大によりオフィス床需要の構造変化が加速して需要が減退する可能性がある。オフィス市場は最近までほとんど満室状態で賃料も高目に維持されたが、今後はビル間のテナント獲得競争の厳しさが増し、勝ち組のビルと負け組のビルの間の格差が拡大する可能性が高い。

▼過去の記事はこちら
コロナで変わる不動産需給 ㊤影響大の商業ビル、影響軽微なオフィスビル

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