コロナで変わる不動産需給 ㊤影響大の商業ビル、影響軽微なオフィスビル

コロナウイルスの感染拡大は、商業施設やホテルを保有・運営する不動産会社やREITの業績にもダイレクトに響いている。商業施設やホテルの賃料は、テナント売り上げの歩合賃料の割合が大きいためだ。

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商業施設やホテルは既に大幅な賃料の減収

人いない

コロナの影響で、様々な産業、直近では特に小売業、飲食業、宿泊業、サービス業等の業績に、営業自粛や営業時間の短縮による売上の大幅な減少を通じて、大きな負の影響を及ぼしている。

もともと商業施設やホテルの賃料は、テナントの売上に応じて決まる歩合賃料の割合が大きいため、テナントの売上の減少は即賃料収入の減少につながる。それ以上に今回の場合、テナントの売上は一定期間ゼロ、もしくは限りなくゼロに近いのであるから、歩合賃料どころか固定賃料も払えない。

賃料減免の動きも

多くのテナントが賃料負担に耐え切れずに退店したり契約解除するような事態になれば、ショッピングセンターやホテルの中・長期的な運営に支障をきたす。そこで商業施設やホテルを保有する大手不動産会社やREITの中で、商業系のテナントに対して賃料を減免する動きが出ている。

商業施設からの賃料が賃料収入全体の約4割を占める三井不動産は、商業施設の休館やテナントに対する賃料減免が主因で、2021年3月期の賃貸収入が前期と比べて約360億円減少する見込みだと発表した(2020年5月12日 会社資料)。

一方ホテルを主要な保有資産とするREITのインヴィンシブル投資法人は、保有するホテルの運営会社に対しての賃料免除を主因に、2020年6月期(6カ月)の投資家に対する分配金が2019年12月期(6カ月)の1,725円から98.3%減少して30円になる見通しだと発表した(2020年5月11日 会社資料)。

オフィス賃貸への影響は今のところ軽微

ビル群

商業施設やホテルに比べると、コロナのオフィス賃貸への影響は今のところ比較的軽微だ。オフィスビルを主要資産とするREITのジャパンリアルエステートは、2020年9月期(6カ月)の投資家に対する分配金が2020年3月期(6カ月)の10,610円から1.8%増の10,800円になる見通しだと発表した(2020年5月15日 会社資料)。

オフィス賃貸の場合、例外的なケースを除き、賃貸借契約は2年以上の固定賃料が一般的だ。即ち足元でコロナによる景気の急落があっても、それが賃料収入に反映されるまでにはタイムラグがある。仮に中小テナントを中心に貸倒れが発生したとしても、オフィスビルの場合商業施設やホテルとは違い使い方に汎用性があるので、後継テナントを確保するのにさほど時間はかからない。

不動産需給はタイトな状態が続く

大手町

もちろんコロナ後も景気回復の見通しが鈍ければ、テナントの賃料支払い能力にも余裕が失われていき、いずれビルオーナーに対して賃料減額を求めることになる。しかしこれも市場でのオフィス床の需給次第だ。現在の需給を現す空室率は4月現在1.56%(東京主要5区:三鬼商事)でほぼ満室であり、需給は極めてタイトだ。

一方、来年2021年と再来年2022年は新規の供給量も多くはない。森ビルの虎ノ門・麻布台プロジェクト等の大型プロジェクトが竣工して供給圧力が強まるのは2023年だ。そこで、オフィスビルへのコロナの経済的な影響は、今後しばらくは限定的である可能性が高い。

まとめ

オフィス賃貸は中・長期的にも他の種類の不動産と比べて高目かつ安定的なキャッシュフローを維持出来るのだろうか?この点に関して、オフィス需要の構造的な転機がコロナによってもたらせている可能性があることを念頭におく必要がある。即ち、コロナによる人々の働き方や生活態様の変化がきっかけとなり、中・長期的なオフィス床に対する需要の量や質が変化する潜在性がある。

㊦「在宅勤務の影響」に続く

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